（转自欧中协会公众号sea_ev，转载请注明出处）
作者：一剑封喉 | 2020年6月19日
校对：韦杰，翟洋
天鹅以白唯美唯善，而有之黑天鹅，却唯孤唯贵唯傲。看似性情温和，触之刚烈迅猛。
2020疫情来的出其不意，在所有人毫无防备，歌舞升平之时突然到来，给人类带来100年最为广泛，最为深重的灾害，充满了挑战性和不确定性。随之而来的是世界各国的多米诺效应，以及不分行业的黑天鹅事件。风险与机遇并存，人类能否战胜隐形的敌人？
几个月来走在宁静的街道上，坐在空旷车里，放眼望去处处都是大萧条的景象。电台里放着的，报纸上写着的都是千篇一律类似这样的画面和话题: 今天 德国又新增多少病例、死亡人数上升至多少、世界又新增多少病例、新增死亡病例多少、政府又出台什么新政策、议会正在讨论什么新的对策、德国总理默克多会又要讲话等等。
市场的反应每天都是类似如下：
高纬环球分析师罗基（Rebecca Rockey）认为：“现在预测疫情对市场的影响还太早，商业房地产市场不是股票市场，租金等基本面因素不会在一两天内就发生剧烈波动。”
德国不动产银行Hypo最新公布的房地产景气指数下跌了10.5个点，跌至100.5点，低于100点则表示未来期望为负。
德国Hypo银行CEO巴特纳（Sabine Barthauer）表示，景气指数下降主要是受酒店行业的影响，新冠病毒的大流行迫使德国大量展会取消或延迟，这让当地的酒店房地产市场跌入了低谷。
欧洲金融咨询公司Catella的投研经理比耶尔（Thomas Beyerle）表示，第一季度投资者出于谨慎考虑，可能会暂缓交易行为，但预计2020年整年的投资水平仍将高于平均水平。1
人们的心情就像美国的股市一样，天天坐着过山车，行为如走进了Casino（赌场），几近失控，这时最需要的是人们头脑清醒，冷静思考。
所以问题来了，到底会不会飞出黑天鹅，会不会进入大萧条。接下来就让我们进入今天的正题。
未来的德国房地产行业会不会出现黑天鹅事件，这个由于疫情有着很强的不确定性，需要我们用一些数据分析观察来预防。
Abb 1: 黑天鹅 图片来源: inhousecommunity
2020年由于疫情对经济以及就业等带来的社会问题对房地产带来的影响需要进一步跟进以及具体分析。 疫情还可能出现反复以及第二波疫情可能的到来，都带来了市场的不确定性，波及的范围广度深度都还值得商讨，需要持续关注。政府不断地更新信息，实时出台最新的应对政策。从以上今年新冠疫情特殊情况单独来看，对德国房地产市场整体会产生一些短期影响，不确定性确实存在，但是从长远来看，房地产的需求测，供给测以及政策的基本面没有太大变化。还会按照2019年的市场走势持续。
Abb 2: Covid-19 图片来源: Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung
以下简短地从不动产的客观情况作了简要分析以及总结:（首先这里声明一点:这里只是按照一些现状以及客观情况作了一些分析与总结，尽量做到客观准确，只能作为参考，作为一家之言，不能作为最终的结果导向。如有误导以及不准确请读者见谅。愿做抛砖引玉，与大家进行开放式分享交流）
首先回顾一下过去的2019年的房价走势
来自德国联邦政府的数据，2018年第三季度到2019年第三季度德国联邦范围内平均房屋每平米均价，一年时间平均上涨高于4.9%。其中涨幅最高的依旧是德国7大城市，柏林，汉堡，慕尼黑，科隆，法兰克福，斯图加特以及杜塞尔多夫，平均住宅房每平米均价上涨高于9%,独栋别墅和联排别墅平均上涨超过7.5%，部分城市更甚。
人口多于100.000人的大城市例如布莱梅，莱比锡等平均住宅房每平米升值5.8%, 其中独栋别墅和联排别墅涨幅达到了7.8%.大城市周围型城市住宅房每平米平均上涨5 .1%, 独栋别墅和联排别墅落在4.5%.
分析得出在过去一年多的时间里德国房屋均价继续保持上涨势头，平均达到了5%左右，有些大城市上涨甚至超过了10%。
Abb 3: 住宅与别墅价格指数2015-2019 图片来源: Immoverkauf24
Deloitte给出的欧洲16国分析比较，从房价相对工资水平角度得出，相较欧洲其他国家，德国房屋，土地价格整体仍然还处于非高位。捷克最高，平均需要11年工资可以购买一套70平米的住宅。德国，奥地利，挪威分别需要5-6 年。但从房价水平来看，德国位列欧洲第四，之前是英国，法国和挪威。
Abb 4: 欧洲十五国房价走势2015 Q1-2018 Q4 图表来源: Eurostat
现在大家最关心的问题是房价何时会出现拐点，由于租金过高，房价会不会下降。专家通过一些数据建模分析给出了一些答案：正常情况下德国房价至少会持续上涨至2025年，但是部分东德城市房屋价格会慢慢有所回落，各大城市会依旧保持持续增长，其中柏林，德累斯顿，莱比锡增长势头会依旧强劲。近些年德国政府主要推动经济转型，工业4.0，加大基础设施建设（主要以高速公路，道路等为主），数字化转型等一直持续至2035年，各大城市都在抓紧时间扩建以及推进城市化进程，中心城市持续人口增长（例如柏林要在未来几年间从350万人口增长到500万 ），德国政府吸引外来投资（例如首都柏林以创新城市作为新定位来吸引初创公司，以及特斯拉等海外大企业纷纷入驻柏林）。以斯图加特为主的区域城市不断投资吸引以汽车工业为主的下一轮汽车工业合作转型。以法兰克福为主的区域城市推动由于英国脱欧作为未来欧洲金融服务中心），外国投资者持续在德国投资（原因有三点1.看重德国的工业化实力2.德国政府吸引外资推动转型发展与各国合作3.德国资产相对性价比高其中也包括欧元相比较之前贬值等原因），通过以上宏观分析政府政策推动，导致房价未来还会有很高的增长空间。尤其柏林在房价对比世界其他发达国家各大首都还相对较低，还会有非常大的上涨空间。2 制衡房价上涨的负面因素是由于房价上涨过快，德国政府出台的房租上限新政。需要进一步观察。（具体细则请看接下来的一篇文章德新政2020 ）
从人均房屋平米数需求量以及新增单身家庭数（Single-Haushaten）持续增涨这方面因素来看， 德国房产价格持续上涨到2025年没有争议，需求量也不会由于疫情而减少，整体还处于买方市场，尤其是在贷款利息持续保持低位(十年贷款利息0.6%-0.8%)的前提下。
Abb 5: 10年期，15年期贷款利息变化2019七月至2020年六月 图片来源: Interhyp
Abb 6: 德国央行利息变化2003-2017 图片来源: 德国央行
总体来说德国未来五年不动产走势大概可以总结归纳为四点: 1. 过去的急速爆炸式增长会停止2.宏观大型中心城市(Metropolen) 会继续缓慢增长3.部分非吸引力城市，区域会出现下降或者停滞不动4.微观部分区域会有显著增长。
以上只是从宏观粗略角度来总结分析，如读者有兴趣，笔者可以从微观各因素角度单独来继续做分析。 相信德国房地产市场从数据分析和基本面来看不会飞出一只黑天鹅。但决定因素还取决于金融，就业等其他相关因素，这里会不会飞出黑天鹅，还有待我们进一步追踪观察。
下面是一些数据表格，仅供读者参考。
数据表格参考:
Abb 7: 住宅与别墅价格指数2003-2020 Q1 图片来源: vdp
Abb 8: 住宅与别墅价格指数2010-2019 Q1 图片来源: vdp
Abb 9: 住宅与别墅价格指数2018 Q2-2020 Q1 图片来源: vdp
Abb 10: 住宅与别墅购买价格（浅棕色为别墅，深棕色为住宅） 表格来源: Immowelt
Abb 11: 别墅与土地供应量（浅黄色为土地，深黄色为别墅） 表格来源: Immowelt
Abb 12: 土地出售价格 表格来源: Immowelt
Abb 13: 住宅与别墅冷租金（浅蓝色为别墅，深蓝色为住宅） 表格来源: Immowelt
重要指标与买房建议:
人口向大城市转移，无论从投资人的角度还是房屋需求的角度都造成了大城市房地产的持续爆炸。(来自Institut der deutschen Wirtschaft (IW)最新的研究数据)
直到2030年德国的家庭收入整体会上涨6%, 并且会有更多的家庭（单身家庭）出现，人均房屋面积需求会持续增高。所有这些都是未来到2030年房屋需求的关键基础指标。（来自Universität Freiburg的研究报告）
另一个重要指标是德国的经济大环境良好，表现稳定强劲。2019年GDP增长0,9个百分点，是西方发达国家自经济危机以来少有的正增长并且保持强劲的国家。至今没有表现出大的经济问题。IW的在疫情之前的报告数据显示2020年会持续（疫情的影响在之后会近一步更新数据）
之前德国各大城市房价疯涨造就了买方市场。有意向购房的朋友建议在买房前先看一下以下购房数据:所购房屋城市区域的购房价格（每平米），租金，地段以及房屋具体情况（可以找专业评估师评估）。德国有定期发布115个城市相关数据。（最近数据请参考本文上面的数据表格）
以上不代表任何人任何机构，如有纰漏还请见谅，欢迎提出问题建议，欢迎找出错误。
只有一个目的: 尽量从客观事实角度来总结分析。
如有兴趣，欢迎读者前来交流
资料来源：
1: 第一财经
2: Statistisches Bundesamt