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作者：anova | 2020年9月4日
德国买房避雷指南，多点知识，少走弯路
买房还是租房对于德国人来说是个选择题，但是对于打算在德国成家立业的华人来说，买房是个必选题。不管是中国人根深蒂固，对于安身立命之所的传统需求，还是最近几年德国房价飙升引发的恐慌和投机，假如已经决定在德国买房，那么以下几点需要特别注意：
自住还是出租
购买房屋时，必须考虑整个房屋的地理位置和房屋结构等状况。这要分为两种情况进行考虑，自住或者出租。自住的话，可以根据自己和家人的品味和偏好以及对于基础设施的要求来选择房屋。假如一开始就决定出租房屋，那么在买房时需要优先考虑未来的租户喜欢什么样的房子。这需要考虑以下几点：
潜在的租客是哪类人？比如学生和单身人士更喜欢一居室，一居室的房子一般来说比较好出租，但是租户变动性相对来说也会比较高。学生几年后毕业就会搬走，单身人士谈恋爱后会和伴侣同居而搬到更大的房子里去。对于家庭租客来说，拥有三个或以上房间的房屋更好出租。家庭租客通常比较稳定，会十年二十年地租住在同一个房屋里，轻易不会搬家。
地理位置：选择房屋最重要的条件之一就是看位置。是否方便去超市？周围有没有图书馆，电影院，运动馆等文化设施？是不是离办公区域近？对于有孩子家庭的租客，还需要考虑周边有没有游乐设施，去幼儿园和学校是否方便。
房屋状况：为了更准确评估二手房的房屋状况，最好有个房屋鉴定师从旁协助，这可以及时发现潜在的维修成本以及隐藏的建筑缺陷，从而避免在不知情的情况下做出错误决定，减少未来的损失风险。
租房杂费：隔热效果差或者老旧的暖气都会增加租户的租房成本。租户在意的是整个的暖租成本，租房杂费高的房子，租户愿意支付的冷租费用就会相应减少。
户型：相对于小或者设计不佳的房子，租户更喜欢大而明亮的房间。如果看中的房子户型不完美，可以通过合理的花费更改房间布局，只要房产的位置和价格合适，就值得。这里要在买房前注意一下建筑结构，有些房屋在考虑建筑结构的情况下，后期改动很有局限性，所以在买房时如果发现对房屋结构不满意，最好提前了解清楚房屋可改动的情况。
公寓类型
哪种房屋类型适合我？
顶楼独户，高顶大公寓或者双层复式？适合购买哪种类型的房屋，不仅取决于个人品味，还取决于经济可行性。德国房屋市场上提供以下几种不同的公寓类型：
Terrassen-Wohnung露台公寓：带露台的公寓，在底楼或者顶楼，拥有花园露台或者屋顶露台。
Loft高顶大公寓：房顶很高，面积较大的公寓，一般由以前的工业建筑或者仓库建筑改建。
Apartment小型公寓：较小的公寓，通常是一居室。这种类型的公寓一般带家具，可以签三到五年的租房合同。
Etagenwohnung非底楼公寓：底楼以上的所有公寓。
Maisonettewohnung双层复式：带楼梯上下层的复式公寓
Penthouse顶层独户：位于房屋顶层的单独一户公寓，一般是平屋顶，拥有超大阳台或者露台。
如何避免财务尴尬
在德国买房的好处很多，不管是自住刚需购房还是投资买房，以下几点必须事先检查清楚，避免财务尴尬：
列出个人支出清单：最重要的是要弄清楚未来的支付能力是否能承担每月的房贷，假如需要贷款购买房屋的话。这需要认真评估每月的各种支出，例如吃饭，服装，保险，交通费等，以及对未来几年财务状况的评估。房贷一般要年期长，未来十年的收入是否能保持稳定？会不会由于失业或家庭意外而收入减少？这些都需要在买房前做好规划，量入而出。
二手房的后续费用：如果决定购买二手房，那么建议与房屋鉴定师一起仔细检查房子的里里外外和各种相关文件，以确定二手房的真实状态，以及是否需要维修。此外，业主会议纪要Protokolle der Eigentümerversammlung 也需要仔细审查，它能提供相关的房屋维修和投资计划。二手房的这些后续费用也是决定是否购买该房屋的一个重要参考信息。
新房的建筑描述Baubeschreibung：如果愿意买新房，特别是未建筑好的期房，那么需要仔细阅读新房的建筑描述。凡在建筑描述中包含的内容，是建筑商必须达到的，而建筑描述中未包含的内容则需要购房者自己完成了。Immowelt建议在购买新房前和房屋专家一起检查新房的建筑描述，看看还有哪些内容需要购房者未来自己完成，可能的费用会是多少。
不要过低的预估各种费用：事情总有各种意外，有一定的财务缓冲能力比预算紧张要稳妥的多。例如，业主大会时决定增加维修储备金或进行先前未计划的维修，则每个月的支出必然会突然增加，一定的财务缓存能力会让自己留有回旋余地。
看房技巧
查看二手房的技巧Wohnungsbesichtigung
其实无论是租房还是买房，都需要认真查看房子的大小，布局和位置。特别是买房，应该比租房看得更仔细，因为房屋缺陷会给购房者带来不可预估的额外成本。在看房时，外行的购房者可能对于墙体上的细微潮湿或者细小的裂缝一扫而过，并不上心，却不知道，这背后可能隐藏着某些房屋缺陷或者损伤。因此，购买者在查看二手房时应咨询专家，特别是建筑年限较长的老房子，未来可能存在各种不可知的维修费用。看房时房屋鉴定专家会将各种缺陷记录下来，在后续买房的价格谈判中，买家可以将这些缺陷作为降价的谈判筹码。 在买房时，卖房者有义务指出有待公开的缺陷，这其中包括需要翻新的暖气，或者损坏的水管等。
另外，阅读业主会议纪要也能发现一些房屋的缺陷。此外，以下几点也必须要注意：房屋费用清单Betriebskostenabrechnung：可以看到每年的各种房屋杂费细节。能源表Energiebilanz：买房时卖方有义务提供房屋的能源证书Energieausweis，其中包含建筑物的能源表。其他：看房时也值得与同一物业的其他住户聊一聊，有时候能从他们那里了解一些更真实的一手信息，也能更快发现一些被卖方或者中介隐藏的额外信息。
贷款方式
大部分购房者都需要银行贷款，在制定贷款计划时，首先要清楚房屋的购买价格以及所有购房杂费，例如中介费（各州不同，黑森州中介费最高能达到5,8%），契税（6％），公证费（1,5％），登记费（0,5％）。购房者的首付要能涵盖所有这些购房杂费。当然有的银行也可以提供无首付贷款，但是利率就要高很多。购房者的生活状况和财务状况决定了哪种贷款模式最合适，因此，没有普遍适用的贷款方式。为了找到合适的贷款，建议与不同的银行进行讨论并比较几种不同的贷款方案。
房屋购买合同
一旦找到合适的房子以及贷款方案，下一步就是审查并签署房屋购买合同了。合同的签订具有深远的财务和法律后果，因此，合同草案的审查很重要，最好由律师审查一遍，不要使用网上免费下载的有缺陷的购房合同。房屋购买合同需要有以下条款：缔约方；土地登记有关规定；购置主体，包括相关的辅助区域；购买价格（包括预付款）；同物业其他房屋的分割说明；付款方式；授权抵押贷款的授权书；房屋交接办法；风险，使用和负担的转移说明；各种税和房屋杂费的说明；土地登记册中的转移登记；最终规定。
搬家
买完房子并完成移交后，即可搬入新家了。不要忘了去人口登记处登记新的地址，还有银行，工作单位等各种地方更新地址。
信息来源：immowelt
编辑整理：anova